Les besoins de logements en Europe sont immenses. Or, la régénération des friches industrielles et des bureaux vacants pourrait répondre en bonne partie à ces besoins. "Nous savons qu’au cours des quinze prochaines années, nous aurons besoin de construire en Europe entre 15 et 20 millions de logements. A l'aune de l'objectif de 'Zéro artificialisation nette', qui nous invite à reconstruire la ville sur elle-même, nous devons nous intéresser au foncier disponible et notamment aux friches et aux bureaux vacants. On estime ainsi à près de 19.000 km² les friches en attente de reconversion et à 300 km² les bureaux vacants en attente de restructuration" indique Laura Nolier, Directrice de la stratégie et de l'impact de Ginkgo Advisor.
De très grandes opportunités d’investissement
L’objectif est ainsi d’identifier les sites les plus pertinents pour une reconversion, afin de se positionner sur ces opérations de régénération urbaine. "Le redéveloppement de ces friches nécessitera, selon les estimations, de l’ordre de 4.000 milliards d’euros de financement, ce qui représente de très grandes opportunités d’investissement, ajoute Nicolas Menu, Directeur des investissements de Ginkgo Advisor. Nous identifions cependant des freins de deux ordres : des causes budgétaires, le besoin de trouver les capitaux nécessaires, mais aussi des causes techniques, car ces friches sont généralement très polluées et amiantées. C’est dans cette perspective que Ginkgo Advisor a été créé, il y a une dizaine d’années, sous l’impulsion d’Edmond de Rothschild, afin de répondre à l’ensemble de ces enjeux".
L’approche environnementale mais aussi sociale de ce type de projet est clé. "Nous devons nous assurer, pour chacun de nos projets, qu’il s’inscrira bien dans une démarche 'bas carbone', avec des enjeux de mobilité, de développement de commerces et de services. Aussi, outre un objectif de dépollution des sites, nous cherchons à redévelopper des quartiers où les habitants auront envie de vivre. Nous devons en conséquence être capables d’embarquer toutes les parties prenantes, riverains, collectivités, avec nous, en s’appuyant sur un bon diagnostic territorial, qui nous aura permis d’identifier des catalyseurs" analyse Laura Nolier.
Un rôle de catalyseur
Ce deuxième atelier a d’ailleurs été l’occasion de présenter deux projets de régénération urbaine pilotés par Ginkgo Advisor, l’un à Villeurbanne et l’autre à Pantin. A proximité du centre-ville de Villeurbanne, sur le site d’une ancienne usine Renault, les collectivités locales projetaient de créer un nouveau quartier articulé autour d’un nouvel arrêt de tramway et d’un parc public de 2 hectares. "Après un travail de concertation mené par les collectivités avec l’ancien exploitant, nous avons dépollué le site, nous l’avons 'déconstruit', tout en maintenant le patrimoine industriel, puisque nous avons conservé des bâtiments historiques, afin de développer un projet immobilier autour des nouvelles infrastructures publiques" détaille Nicolas Menu.
Pour sa part, le projet de Pantin, proche de Paris, au pied du Canal de l’Ourcq a consisté à reconvertir une ancienne usine de tubes en acier, en conservant une halle historique, afin d’accueillir une école de musique, des services de restauration, un cabinet d’architectes, ainsi que des bureaux. "Il s’agit d’un véritable projet de ville, car nous avons aussi construit une passerelle au-dessus du Canal de l’Ourcq, afin de reconnecter le site à la ville et aux transports. C’est un bon exemple du rôle de catalyseur que nous souhaitons avoir, observe Nicolas Menu. Ces projets préexistaient, mais ils avaient besoin de financement et d’un opérateur capable d’assumer ces risques dans un temps plus court que celui nécessaire à une collectivité ou à un développeur immobilier plus traditionnel".
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Sur ces deux projets, les besoins de financement étaient conséquents, puisque les investissements concernant la démolition, le désamiantage et la dépollution du site se sont élevés à 8 millions d’euros à Villeurbanne et même à près de 11 millions d’euros à Pantin. "Les démarches ont cependant été assez différentes, puisqu’à Villeurbanne, les pouvoirs publics ont vraiment défini un nouveau quartier, que nous avons réalisé, tandis qu’à Pantin, c’est notre partenaire Alios Développement qui a impulsé une nouvelle vision pour le territoire, et Ginkgo lui a permis d’en faire une réalité en l’accompagnant dans la réalisation du projet" relève Laura Nolier, pour illustrer cette combinaison d’apport d’expertise et de financement.
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